종부세 계산기

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계산 내역

공시가격과 보유 형태를 계산하면 공제부터 농어촌특별세까지 단계별 내역을 보여줍니다.

종부세는 어떻게 계산하나요?

종합부동산세는 (공시가격 합계 − 공제금액) × 60% × 누진세율로 계산합니다. 인별로 보유한 주택 공시가격을 모두 더한 뒤 공제금액(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 여기에 0.5~2.7%(3주택 이상은 최대 5.0%) 누진세율을 적용한 것이 산출세액입니다.

산출세액이 곧 납부액은 아닙니다. 같은 주택에 이미 낸 재산세 상당액을 빼주고(이중과세 조정), 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 받습니다. 마지막에 농어촌특별세 20%가 붙습니다.

종부세는 공시가격 얼마부터 내나요?

1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 외에는 인별 합계 9억원을 넘어야 대상입니다. 여기서 중요한 건 기준이 시세가 아니라 공시가격이라는 점입니다. 공시가격은 통상 시세의 70% 안팎이라, 1주택 기준으로는 시세 약 17억원 정도부터 종부세를 걱정하면 됩니다.

또 하나 자주 놓치는 부분은 인별 합산입니다. 종부세는 세대가 아니라 사람 단위로 공시가격을 더합니다. 다만 12억 공제를 받는 1세대 1주택 판정은 세대 전체가 1주택일 때만 적용되므로, 배우자나 세대원이 다른 집을 갖고 있으면 공제금액이 9억원으로 내려갑니다.

종부세율표는 어떻게 되나요?

과세표준에 따라 0.5%부터 2.7%까지 7단계 누진세율이며, 3주택 이상은 최대 5.0%까지 중과됩니다. 아래 세율은 공시가격이 아니라 과세표준 기준입니다.

표를 보면 과세표준 12억원 이하까지는 3주택 이상이어도 세율이 같습니다. 공시가격으로 환산하면 다주택자 기준 합계 29억원까지는 중과세율이 적용되지 않는다는 뜻입니다. 3주택이면 무조건 세금이 뛴다고 알려져 있지만, 실제로 중과가 체감되는 구간은 그보다 훨씬 위입니다.

부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?

대체로 유리합니다. 종부세는 인별 과세라 부부가 각각 9억원씩 합계 18억원을 공제받기 때문입니다. 공시가격 15억원 주택이라면 단독명의는 과세표준 1억 8,000만원이 잡혀 종부세를 내지만, 공동명의는 1인당 7억 5,000만원이라 9억 공제에 미달해 종부세가 0원입니다.

다만 항상 그런 것은 아닙니다. 공동명의는 1세대 1주택 특례가 아니라서 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다. 공시가격이 18억원을 넘고 고령·장기보유로 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있는 상황이라면, 단독명의(12억 공제 + 세액공제)가 더 유리해지는 역전 구간이 생깁니다. 이 경우 공동명의자도 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있으니 두 방식을 모두 계산해 보세요.

고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 받나요?

1세대 1주택자만 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 깎아줍니다. 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용되며, 합산 한도가 80%입니다.

공시가격 20억원 1주택을 예로 들면, 공제가 없을 때 총 납부액은 약 100만원입니다. 60세·5년 보유(40%)면 약 60만원, 70세·15년 보유면 합산 90%가 아니라 한도 80%가 적용돼 약 20만원까지 내려갑니다. 오래 보유한 고령 1주택자에게 종부세 부담이 크게 줄어드는 구조입니다.

종부세는 언제 내나요?

과세기준일은 매년 6월 1일, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 6월 1일 기준 소유자가 그해 종부세를 전부 부담합니다. 그래서 매도 계획이 있다면 6월 1일 이전에 잔금을 받는 편이, 매수라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 편이 그해 보유세를 피할 수 있습니다. 매매 시점을 잡을 때는 부동산 중개수수료 계산기로 거래비용도 함께 확인하세요.

세액이 250만원을 넘으면 6개월간 분납할 수 있습니다. 종부세는 국세청이 고지서를 보내주므로 따로 신고하지 않아도 되지만, 합산배제나 1세대 1주택 특례를 적용받으려면 9월 중 신고해야 합니다.

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