양도소득세 계산기

계산기 입력

계산 내역

양도가액과 보유 형태를 입력하면 양도차익부터 지방소득세까지 단계별 내역을 보여줍니다.

주택 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

계산 순서는 네 단계입니다. ① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비, ② 여기서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 구하고, ③ 6~45% 누진세율을 적용한 뒤, ④ 지방소득세 10%를 더합니다.

보유기간이 짧으면 누진세율 대신 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%라 단기 매도는 차익의 3분의 2 이상이 세금으로 나갈 수 있습니다. 취득세·중개보수·자본적 지출(샷시 교체 등)은 필요경비로 인정되니 증빙을 챙기면 그만큼 차익이 줄어듭니다.

1세대 1주택은 양도세를 안 내나요?

2년 이상 보유하고 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세입니다. 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 12억원을 넘는 고가주택도 전체가 과세되는 게 아니라 12억 초과 비율만큼만 과세됩니다. 20억원에 판다면 양도차익의 40%(= 8억 ÷ 20억)만 과세 대상입니다.

여기서 가장 무서운 건 2년 경계입니다. 11억원 주택(취득 8억)을 보유 1.9년에 팔면 세금이 약 1억 9,600만원인데, 2년을 채우고 팔면 0원입니다. 며칠 차이로 2억이 갈리는 셈이라, 매도 시점이 2년 언저리라면 반드시 날짜를 확인해야 합니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%입니다. 1세대 1주택은 2년 이상 거주했다면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) = 최대 80%까지 공제됩니다.

같은 집을 같은 값에 팔아도 10년 보유·거주하면 세금이 1억 4,600만원에서 1,400만원으로 줄어듭니다. 특히 거주 여부가 핵심입니다. 거주 2년을 채우지 못하면 표2(연 4%)가 아니라 일반 공제(연 2%)만 받습니다.

다주택자 양도세 중과는 언제부터 적용되나요?

2022년 5월부터 유예됐던 다주택자 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 부활했습니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 지방소득세까지 포함한 최고세율은 82.5%입니다.

같은 5억 차익인데 일반은 29%, 조정지역 3주택은 71%가 세금입니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면 중과가 적용되지 않는 경과 조치가 있습니다.

양도세는 언제 신고하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 5월 15일에 잔금을 받았다면 7월 31일까지입니다. 신고하지 않으면 가산세(무신고 20%)가 붙습니다.

집을 팔 계획이라면 세금 순서는 이렇습니다: 살 때 취득세, 보유하는 동안 재산세와 종부세, 팔 때 양도세. 참고로 보유세 기준일이 6월 1일이라, 매도 잔금을 5월 말에 받으면 그해 재산세·종부세도 피할 수 있습니다.

계산 기준

함께 보면 좋은 계산기

자주 묻는 질문